Investiční téma: REITs

Vlastní nemovitost? Vysoký vstupní kapitál (nebo zadlužení), všemožné správní náklady a horší likvidita. Nemovitostní fond? Správcovské poplatky, v ČR krátká historie fondů a malá velikost/nevyhraněná strategie. Pokud chce investovat do nemovitostí, ale neláká vás ani kupovat ji na sebe nebo jít skrz fond, pak je tu ještě jedna rozšířená alternativa - REITs.

REITs (Real Estate Investment Trusts) jsou zvláštní formou podniků, které se soustředí pouze na investice do nemovitých aktiv. Nejvýznamnější je tento sektor v USA, na které se v tomto článku odkazujeme - ale najdete je i ve spoustě evropských, asijských a dalších zemích, ve kterých společnosti sdílí velkou část zde uvedených charakteristik.

REITs mohou být soukromé či upsané na burze, naše čtenáře asi budou zajímat zejména ty druhé. Zároveň se dělí do dvou základních skupin - "mortgage" (~ hypoteční; investují do nemovitostních úvěrů) a "equity" (~ vlastnické; kupují nemovitosti pro sebe). "Mortgage" REITs jsou celkem podobné bankám a dostaneme se k nim třeba jindy. Tentokrát se soustřeďme na ty označené "equity". Nebojte, i tak je výběr široký, v současnosti jich je upsaných v USA okolo dvou set...

Specifika REITs

Mezi základní výhody REITs patří (v průměru) vysoký dividendový výnos a větší stabilita příjmů společností s ohledem na hospodářský cyklus. Jednou z charakteristických vlastností REITs je, že mají povinnost vyplácet nejméně 90 % svých zdanitelných příjmů akcionářům. Obecně jsou považovány za dividendové investice - i díky tomu, že u nich nezřídka vídáme násobně vyšší dividendové výnosy než u jiných společností.

REITs mají obvykle vysoké odpisy a není výjimkou, že jsou účetně ztrátové nebo alespoň s velmi vysokým poměrem P/E. To v kombinaci s vysokými dividendami znamená, že 90 % výplatní test pro ně nehraje velkou roli. Znamená to ale, že je dividenda v ohrožení? Ne nutně!

Mnohem lepším ukazatelem než jsou čisté zisky, jsou u REITs FFO (Funds From Operations), zjednodušeně peněžní toky z jejich nemovitostí. Ty se používají v poměrových místo Earnings (např. P/FFO pro porovnání ocenění různých společností, FFO výplatní poměr pro posouzení "bezpečnosti dividendy").

Zjednodušeně řečenou jsou podniky REIT povinny investovat jen do nemovitostí. To je pro investory často výhoda, protože jsou z hlediska analýzy "jednodušší", protože se soustředí na jeden hlavní byznys. Co je investičně zajímavé, najdeme u nich široké spektrum strategií - od diverzifikace napříč různými typy nemovitostí a lokací, až po společnosti, které se soustředí pouze na nemocnice, průmyslové areály, kasina, obchodní centra a tak dále.

Co u REITs sledujeme

(přehled námi aktuálně držených REITs najdete v přehledu portfolia)

Pokud se rozhodujeme o investici do vybrané společnosti, tak nás zajímá (všechny podmínky jsou pro nás důležité):

• Výše dividendového výnosu
• Udržitelnost dividendy - jak z pohledu dlouhodobé udržitelnosti byznysu (je daný sektor nemovitostí perspektivní?), tak výplatního poměru k FFO (výplatní poměr 60 % značí bezpečnostní polštář i potenciál k budoucímu navýšení; výplatní poměr 110 % zavání průšvihem, pokud není dočasný)
• Potenciál růstu dividendy a ceny akcie (obvykle provázáno - roli samozřejmě hraje i růst cen podkladových nemovitostí)
• REITs mimo krizi obecně rostou - důležité je ale vědět, jak růst financují. Jsou tři základní cesty: vydávání nových akcií (ředění stávajících podílníků - na to pozor, pokud se děje ve zvýšené míře - pak vám ani nové akvizice nepřinesou vyšší dividendu či cenu akcie), půjčky (pozor na jejich výši a splátkový kalendář) a vlastní zdroje (u stabilnějších společností není výjimkou)
• Aktuální cena akcie - samozřejmě raději nakupujeme "ve slevě", ale netrváme na tom
• Jsme velmi opatrní v případě dlouhodobě stagnující ceny (vzhledem k trhu) - to obvykle značí, že je něco špatně (často jde o pravidelné ředění akcií)
• U akcií v poklesu je potřeba přistupovat opatrně a rozlišit mezi objektivními důvody a náladou trhu (to je ale často subjektivní záležitost týkající se budoucího vývoje odvětví)
• U akcií v růstu je paradoxně rozhodnutí nejjednodušší - potenciál často existuje, otázkou je obvykle aktuální burzovní ohodnocení

Obecně lze říct, že nás zajímá klasická trojice: finanční situace podniku (FFO, zadlužení), jeho potenciál (odvětví, ve kterém působí) a aktuální ocenění. Pochopení byznysu jednotlivých společností je důležité, i se stejným typem nemovitostí lze pracovat rozličnými způsoby. Vyhýbáme se novým a velmi malým společnostem - kvalita managementu je u REITs snad ještě důležitější než jinde a hraje opravdu velkou roli (a u nových/malých společností jsme se o tom nemohli ještě přesvědčit).

Další zdroje

Pěkné vysvětlení 90 % výplatního testu (v angličtině) na Dividend.com

Kniha The Intelligent REIT Investor (Krewson-Kelly a Thomas, 2016) - výrazně doporučujeme, pokud chcete REITs opravdu porozumět (tento článek jejich fungování hodně zjednodušujeme)

Brad Thomas na SeekingAlpha - zajímavé investiční tipy na jednotlivé společnosti (obecně kvalitní analýza, ale rozhodně se vyplatí hledat i opačné názory)

Jen náš názor....

Samozřejmě, jde jen o naše názory. Vždy investujte podle vlastní úvahy a analýzy! Budeme rádi, když se o své názory podělíte (popřípadě uvedete, co vám v článku chybí/přebývá).